不動産投資に限りませんが、順番って非常に大事なんです。

◎例えば、収益物件を買い進む場合.

５棟の収益物件を買うとします。RC造から木造戸建てまで、構造も価格も様々です。上手く買っていけば全て取得出来て最大の利益を出せるとします。しかし、この５棟を買う順番を間違えるだけで１棟買ったら収益物件の購入ができなくなったり、利益を大幅に失ったりします。因みに、購入する順番は「利益率の高い順ではありません」。当然一番儲かりそうな物件から買う、という程単純ではありません。それだったら誰も間違えませんよね。

◎例えば、マイホームと収益物件を両方買いたい場合。

勿論、マイホームは後にした方が両方手にする可能性は上がります。ですが、マイホームをローンで買ってしまったら収益は買えないという事ではありません。しかし、家族がらみの出費や転職や不慮の事態など人生には色々ありますよね。そのなかでどうやって収益物件取得を組込むかという事です。

２つの収益物件を両方買いたい場合どちらを優先するか、融資を持込む銀行をどちらにするか、色々なところで順番や優先順位が出てきます。そのような選択・決断といったものがご縁となって表れているのではないかと思っています。　　不動産はご縁ものです。

収益物件を買い進む場合は、基本的に融資を最大限活用していくことになります。その場合、常に銀行に対して借りられる状況にしておかなければなりません。

事業として不動産投資を捉えれば、本来、優良な物件を購入すればするほど、資産と負債・支払と収入などのバランスが良くなります。また、健全に経営していれば借入が減り含み資産ができます。賃料収入のおかげで個人所得も上がります。減価償却のおかげで節税もできます。結果、購入前よりも買い易くなる筈です。銀行評価も上がります。

ところが、買えば買う程、身動きが取れなくなってしまう方がいらっしゃいます。その方々には、共通する大きな問題が潜んでいます。

特定の金融機関の特殊な条件に頼った物件購入をしているという事です。それ自体に問題はありません。それらを上手く活用して素晴らしい資産形成を成遂げた方を存じております。

問題は大きく分けて２つ

①そもそも事業として非常に脆弱で、時間軸を含めた収益性が低い事です。購入時点では成立っていますが、経営を続ける程にリスクが顕在化します。

②それらの融資には上限があります。１億とか２億とか。極端な事を言うと、どんな物件を買い、どんな運営状況でも一緒です。それ以上借りれません。個人の収入と保証会社の上限との関係です。

事業としての収益物件購入に上限はございません。優良な物件を取得していく程、資産も収入も増えれば、さらに買い易くなるはずですが、ならないのです。よく聞くのが、実績を積み他の銀行から借りるという方法ですが、それが出来れば全く問題ないですが、１棟も買っていない状況よりも難しくなっている場合がほとんどです。それでも利益が上がっているのであれば問題ないかもしれませんが、他の銀行と取引する為の処分や出口としての処分など、最終的に利益確保出来ているでしょうか。しかも大切な時間や労力も使っています。

私は最初から不動産投資を事業として捉え、不動産貸付業としての借入にこだわっています。最初からは無理だという方もいらっしゃいますが、それでは後からでも無理です。どの程度の資産形成を目指すかにもよりますが、最初のハードルは高くても、始めから通常の事業用融資を意識した購入をするべきです。

収益物件の探し方は皆さんどうされているでしょうか？

インターネットで検索したり、業者のサイトに登録して提案を待つ。大体の方がやっているのではないでしょうか。

ですが、どのように物件検索の絞込み条件を設定していますか。例えば、価格・利回り・エリア・築年数・構造等ありますが、価格と利回りは後です。なぜならば変えられるからです。今時、価格と利回りが魅力的な物件はネットにはそうそう乗っていません。結果的に購入時点では良い価格設定になるとしてもネットに掲載されている時は違います。

築年数と構造そしてエリアが先です。これらは変えられないからです。しかも銀行融資に非常に影響する部分だからです。これを先に絞らないと融資の付かない物件を検索する事になります。

では、価格はいいのか？とお思いかもしれませんが、あまり関係ありません。物件次第と言いたい所ですが、皆様の収入や資産背景により制限はございます。ですが、５０００万までとか１億までとかその程度は関係ありません。

始めて収益物件を検討されている方に多いのですが、最初は融資が付きそうな価格帯、自己資金とか自分の収入でカバーできそうな価格帯、という探し方です。

逆に融資は付きにくいし、安全性から言っても低い物件から入ろうとしている事になります。さらに、次に物件を買おうとした時にマイナスに働く物件だったりします。

キャッシュフローは十分か、銀行の評価がどうなるのか、続けて購入できるのか、その為にはどういう物件を探すのかという事を決めるのです。最初の１棟目と３棟目では買える物件が違ってきます。投入可能な資金によっても変わってきます。その辺りを知らずして物件を探しても購入出来ないのではないかと思います。

かなり厳しくなっています。

予てから懸念していたとおりに、金融機関の融資姿勢はこの1年で完全に変わってしまいました。個人に対してかなり消極的になっています。これは資産管理会社でも同じです。かつてのように一定の基準を満たしている物件であればフルローンがバンバン出ていた時代は終了しました。

フルローン自体を行う銀行も基本的にはなくなりつつあります。資産持ちの方や高属性の方はフルローンもありますが、それはどんな時代でもどの銀行でも同じです。

ちょうど私が不動産投資を開始した10年前と似たような状況かと思います。基本フルローンはありませんでした。その市況の中で如何にして不動産投資を始めるか試行錯誤していたのを思い出します。

当時と違うのは、今も物件価格は高止まりしていることです。当時はITショックやリーマンショックといった金融ショックが起きて物件価格が下がっている状況でフルローンが難しかったわけです。ですので非常に優良な条件で購入できるのですが、銀行としても優良案件と分かっていてもフルローンは難しかったのです。一度閉まった扉は中々開かないのです。

恐らく、もうじきそのようなタイミング、つまり優良物件を割安で購入できる時期が訪れるのではないでしょうか。収益物件の購入ですので、いくら最小限に抑えてもある程度の自己資金が必要となります。

優良物件を好条件で購入できる期会にエントリーできるように、今から準備しておいた方が良いかもしれません。

不動産投資によって資産形成する場合、一定の投資規模が必要です。不動産投資から得られる利回りは、相場が形成されており大体決まっています。融資の金利も大体決まっています。投資金額から得られるリターンは決まっているのです。

ただし、不動産投資の魅力の一つである銀行融資を使ってレバレッジを掛ける事により、自己資金を使わずに投資規模を増やすことによってリターンを増やすことが出来ます。このテコの力を使わずに資産形成はできません。

レバレッジ全開で資産規模を拡大している過程で、何棟ほ保有し、借入金額も数億単位となっていきますが、この状態はゴールではありません。賃料収入も巨大になりゴール目前なのではと錯覚しがちですが、保有資産から借入金額を引いていくら残るか、全て売却して手元にいくら残るかをチェックして下さい。毎月の収入を失い手元に残った金額で、当初ご自分の希望した資産に達していますか？

◎ある程度の資産規模に達してからが始まりです。

ここまでくると、銀行融資も引きやすく、様々な物件を購入可能な状態になってきます。本当に利益の出る物件、銀行評価は低いが利益の大きい物件、キャッシュフローは少ないが巨大な減価償却を取れる物件、転売用の物件、そして不動産以外。

本業を遥かに超える収入を不動産がもたらしているかもしれませんが、本業は続ける事をお勧めします。まだ準備が整った段階で本当の資産形成はここからですので。

物件を入れ替えながら自己資本を増やしていくのもよいでしょう。ここからが急激な資産拡大となるのです。ここまで来ると収益物件の利益構造や税務による収入の増減、事業者としての財務、色々な事を学ぶ事になります。

一連の不動産を使った資産形成にとって、切っても切れないのが融資です。

サラリーマン用に作られた、使い勝手の良い（業者にとって？）融資商品もありますが、気を付けなければならないのは、そのアパートローンのみでは資産形成出来ないという事です。

年収の10倍や20倍程度で上限があるような融資では分母が築けないという事です。実績を作って複数の不動産を一定規模保有して、確定申告を何回かして事業者としての実績をつくってから、改めてプロパーローン等を出してもらえるように取組んで行くという方法を伝えている業者もいるようですが、それは間違いです。

仮に、サラリーを与信として貸しているアパートローンで十分な規模まで買い進んだとしても、いざ一般的な地銀等に申込む際は、一般的な銀行の基準で、今まで借りているアパートローンの内容を計算し直すからです。

金利４％で借りている、築２０年の木造に30年ローンが残っている、積算評価が著しく低い、キャッシュフローが薄い、様々な点で当行の基準ではお貸し出来ないという事になります。つまりその銀行だから出るという融資は、その銀行以外では通用しないのです。どこの銀行も同じような基準を持っています。反面、各行での特色はあります。ですがサラリーマン用に開発された独自のアパートローン商品の基準は、一般的な銀行の事業用の融資とはまるで違う基準なのです。

不動産で資産形成するには、複数の銀行から借り入れできる状況にないと難しいのです。一般的な銀行の基準に則って借りていれば、１行が出なくてもどこかが出します。物件によっても融資の付き安さが変わります。時期によっても、担当者や支店長によっても変わります。そうやって続けて購入していくのです。

サラリーマン用に開発された独自のアパートローン商品で上限に達し、果敢に銀行回りをされている方がおりますが、厳しいです。逆に最初の１棟目からそれをやっていたら借りられたんじゃないですかね。そこから形成を逆転する事もできます。痛みを伴う事も往々にしてございますが、それも前進していると自覚出来るかどうかに掛っています。決意された方は協力致しますので、遠慮なくお声がけ下さい。