オフィシャルブログ | ハナビル株式会社　浦和　不動産売却　土地の有効活用

埼玉だけでなく、沖縄でも不動産投資を行っているお客様のリゾート開発案件起工式に社員一同で行って参りました。また、法人設立パーティーや、次の案件の現場候補地視察等々、休む間もない程、沖縄の「海」ではなく「不動産」を堪能致しました。

沖縄凄いですね、不動産投資かなり入ってます。不動産ファンドにお勤めのお客様からも聞いていましたが、中国を中心としたアジアの資金が相当入っています。実需（自分で住む為）の不動産につきましても、土地や分譲マンションも見せて頂きましたが、価格を聞いてビックリしました。場所にもよりますが、埼玉より高いです（汗　建物はどこにいってもほんとにRC造ばかりですが、木造もイケるみたいです。観光と実需と外国人という３つの需要が絡み合って独特の相場を形成しており、少なからず歪みが発生していそうです。

今回、ご縁を頂きましたので沖縄出張が実現しましたが、そうでもないと一回の出張で現地を把握するのは難しいですよね。ご遠にほんと感謝です。休む暇もない程でしたが、お酒はたくさん頂きました（笑

先日、自社物件としては初の新築賃貸マンションが完成しました！

JR京浜東北線　新都心駅　徒歩６分、コクーンから徒歩３分という最強立地の土地から購入しまして、重量鉄骨造３階建、１Kタイプ×１４戸を建てました。お披露目～という感じでバルコニーの木目調ルーバーやエントランスがおしゃれ・・・という記事では弊社らしくないかと思いますので。

不動産投資としての「目線」でお伝えします。供給が極端に少ないエリアを購入しましたので、土地値は高いです。よくある新築収益物件は安い土地に建てますね。その土地値を吸収して採算を出すには木造２階建てでは無理です。戸数と耐用年数の問題です。RC造も有りですが、予算面で割高なので鉄骨造となりました。法廷耐用年数３４年あれば十分です。本下水接続、水道直結、消防法等を鑑みて３階建てです。当然エレベーター無し階段１基のみ、浄化槽無し、受水槽無しです。そして、あ・え・てプロパンガスです。給湯器無償貸与その他故障交換等フルメンテですので最低１０年は給湯器交換や修理費がかかりません。費用共用部分のダウンライト等照明はすべてLEDで、オートロック付ですが毎月の電気代も非常に安いです。フレッツ光導入済み、J．COM導入可ですが、オーナー負担での無料インターネットは加入していません。今の時代１MB程度を無料で用意しても使い物になりませんので。１Rタイプのお部屋ですが、１Fは専用庭となっています。大型バイクまで駐輪可となっています。入居者の専用スペースですので共用部ではありません。外構に植栽もありませんので共用部の管理負担も非常に少ないです。

こうしてランニングコストが非常に少なくて済む物件に仕上がっています。良いエリアの土地に新築してもキャッシュフローのきっちり出る経営が可能となるはずです。肝心の入居募集はまだまだ残っていますが。厳しいエリアの安い土地に建てるのと比較して、どちらが良いか身をもって実験して参ります。

予てから懸念していたとおりに、金融機関の融資姿勢はこの1年で完全に変わってしまいました。個人に対してかなり消極的になっています。これは個人の資産管理会社でも同じです。かつてのように一定の基準を満たしている物件であれば個人でもフルローンがバンバン出ていた時代は終了致しました。フルローン自体を行う銀行も基本的にはなくなりつつあります。資産持ちの方や富裕層の方はフルローンもありますが、それはどんな時代でもどの銀行でも同じことです。

ちょうど私が不動産投資を開始した10年前と似たような状況かと思います。基本フルローンはありませんでした。その市況の中で如何にして不動産投資を始めるか試行錯誤していたのを思い出します。

当時と違うのは、融資が厳しい今も物件価格は高止まりしていることです。当時はITショックやリーマンショックといった金融ショックが起きて物件価格が下がっている状況下でフルローンが難しかったわけです。今よりも非常に優良な条件で購入できるのですが、銀行としても優良案件と分かっていてもフルローンは難しかったのです。一度閉まった扉は中々開かないのです。

恐らく、もうじきそのようなタイミング、つまり優良物件を割安で購入できる時期が訪れるのではないでしょうか。収益物件の購入ですので、いくら最小限に抑えてもある程度の自己資金が必要となります。

優良物件を好条件で購入できる期会にエントリーできるように、今から準備しておいた方が良いかもしれません。

皆さんこんにちは。すっかり春めいてきましたね。先週から急に鼻水と頭痛が・・・。既に花粉症と思っていましたが、花粉症ってこんなにひどいのか！とびっくりするほどの症状です。れっきとした病気ですね。もしかしたら風邪かもしれませんがｗｗｗ

本日は、弊社所有タワーマンションの決済でした。最後まで非常にスムースなお取引でした。ご購入頂きましたお客様にも喜んでいただき何よりでございます。

話は変わりますが、仮想通貨やってます？私の回りでもちらほらおりますが、皆損した話ばかりですので、先行者利益を取っている者などほんとに限られた人だけなんだなぁと話を聞いておりました。

ところが、弊社のお客様の中にいらっしゃいました、億り人。数十万円の投資が１億5000万円になった方が。まだ２０代！のサラリーマンの方ですが、スマホ見せて頂いたときは、マジっすか！これホントに現実～！と叫んでしまいました。恐ろしい時代になってきましたね。

なんだかネットの中での話が現実味を帯びてきている感が凄いんですけど。

先日、自社販売物件のご紹介をアップしますと言いましたが、内々で売れてしまいました。先月のお客様からお預かりしていた川口のタワーマンションに続き、瞬殺ですね。物凄い需要を感じます。従いまして物件情報をアップすることはないのですが、

実は弊社タワーマンションもう一戸ございます！まだ賃貸中ですので何とも言えませんが、近々お披露目できるかもしれません。それにしてもタワーマンション凄いですね。相続税対策が効かなくなってきたということ位しか意識しておりませんでしたが、投資用としても魅力一杯です。１棟RCマンションの長期保有だけが不動産投資ではございません。

一方、需要の乏しいエリアや立地の物件価格は下がる一方ですので、明らかに２極化しております。この良い方が、今後どうなるかが気がかりでして、株式市場や仮想通貨市場が暴落し始めましたが、さらにもっと大きな打撃を受けるのではないかと考えています。そうなると不動産市況も全面安状態になるのでしょうか。その時、上がっていた物件が下がるのは分かりますが、元々下がっていた物件も一緒に下がるのでしょうか。そうなると金融ショックのような出来事の度に、不動産の価格が切り下がっていくことになりますね。

日本経済の長期予想を色々なところで見受けますが、今度の金融ショックでどうなっていくかは要注目ですね。私達はバブル崩壊で失われた２０年を経験してきた訳ですが、この程度であれば日本崩壊、不動産投資崩壊、とはなりませんね。日本は何だかんだ言って世界GDPランク３位の経済大国なんですね。そんな空気はありませんが事実です。努力と工夫で成功するチャンスはいくらでも残っています。大暴落に見舞われても、そこにチャンスさえ残っていればと願っています。

昨年末からの売買案件が立て続けの決済で本日完了しました。円滑なお取引ありがとうございました。

お次は、タワマン祭りのフィナーレである自社物件の販売開始となります。ビューサイトタワーという新都心？北与野？にあるタワーマンションです。詳細はあらためてホームページでお知らせいたします！

さて、不動産投資に関してですが、銀行の融資姿勢が厳しくなってからも売買はさせていただいておりますが、以前とは明らかに違う内容となっています。それまで超積極的だった銀行もサラリーマン投資家には融資しない方針を出しています。背景には金融庁のお達しもありますが、地価の値上がりからくる警戒感があるそうです。一方、新築シェアハウスにガンガン融資を付けていた銀行も、シェアハウスを供給していた業者がオーナーに賃料の支払いを停止したそうで、その後が問題となっているそうです。

全体としてバブル崩壊となっておりませんが、その前に金融引締めがあったり、ビジネスモデルがブレイクしたりと、ブレーキが掛かっているようにも思えます。それとも総崩れしそうなところを無理やりアクセルを踏んでいるのでしょうか、皆さんはどちらだと思います？

久しぶりの更新となってしまいすいません。

先日、不動産売買の件でお問合せのお客様に「最近更新がないので残念です」と言われてしまいました（xx

基本的に仕事関係の話を思いつくままに書いているブログですが、読んで下さっている方がいらっしゃるというのは嬉しいですね。

考えてみると凄い時代ですね。僅か数十人、数百人しか読者がいなくても自分の意見を発信できるというのは凄いことですよね。書籍の出版やテレビ等のメディアで発信できる方は限られた人になりますが、インターネットのおかげで誰でも情報発信できてしまいます。しかも不特定多数に向けて。

私も仕事やゴルフ（笑　などのヒントを得たい場合はネット上で探します。そのおかげで物凄い恩恵を受けて参りました。インターネットが無かったら今ある知識でさえ、どうやって得ればいいのかわかりません。途方もない時間がかかる気がします。。投資において知らない事はリスクに繋がります。今の仕事もできなかったかもなぁ、とつくづく感じます。

恐らく探し様によっては、あらゆる情報がネットで得る事ができます。しかし、先程書いた様に、誰でも不特定多数に情報発信できるので、その情報レベルや信憑性は様々です。中には悪意のある偽情報さえ混じっています。テレビや新聞に書いてあるので間違いと言うつもりも無いですが、情報発信者の素性すら分らない匿名主義でのインターネットでは、本屋で本を買うという行為とはまるで違った行為になります。

本屋さんでは決して手に入らない情報が手に入る事だけは間違いありません。そのヒントなら無料でゴロゴロ落ちています。偽物の中から本物の情報を拾い上げる「眼」が大事だと思います。皆さん、ありますよ！

弊社専任物件のリビオタワー川口ミドリノです。

JR川口駅　徒歩5分　２３階部分　東南角部屋　専有面積81.65㎡

2面採光　2面バルコニー　設備も充実！

キッズルーム　ペット用施設　パーティールーム　敷地内公園　共用部分も充実！

販売価格：5180万円

いつでも内覧可能です。

夏だ、祭りだ、タワーマンションだ！？

暑さも尋常では無いレベルになって参りましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

只今ハナビルでは、タワーマンション案件が目白押しでございます。今までも賃貸管理だったり、リフォーム工事だったりタワーマンションはやってきておりますが、こんなに同時に重なるのも珍しいので勝手に祭りにしています（笑

弊社管理物件の中にもタワーマンションがいくつかございまして、Jリーガーが入居していたりします。今回、新規物件で、フルリフォームが着工致しました。入替える設備のグレードもさることながら、募集賃料も凄いです。小さなアパート全部より高いです。私共の普段やっている不動産投資とは少々毛色が違いますね。

また、今週、弊社でもタワーマンション2戸を購入致します。こちらの物件、賃貸中ですのでひとまずオーナーとして保有していくことになります。タワーマンションを使った相続税対策等は規制が始まっておりますが、弊社の購入目的は別の所にあります。まあ不動産投資には変わりませんが。

さらに、専任媒介を頂いているタワーマンションの売出しを始めます。仲介ですので広く流通させ早く希望の価格で売却出来ればと考えております。

埼玉でも結構な数のタワーマンションが建ちました。勿論、タワマンが建っているということは限られたエリアとなりますが、賃料低下や空室問題、中古売買価格の下落、等の巷を騒がせている問題などどこ吹く風です。住宅ローンの返済額を遥かに超える賃料設定でも入居はバンバン決まりますし。新築分譲価格を上回る中古価格も当たり前となっています。2極化が叫ばれる昨今の声を反映しているかのようなバブりっぷりですね（笑

ここに歪を発見し、不動産投資に組込んだら面白いと話していたら、ご縁合ってタワマン2戸（当初３戸の予定）を購入する事になりました。また新しい取組なのでワクワクしております。引続きよろしくお願い致します。

弊社の期末は7月ですので、8月から新年度開始となりました。

お陰様で4件の決済待ち売買案件と自社新築マンション、その他自社購入案件、リフォーム工事多数の受注残を抱えたまま新年度を迎えることができました。

手に余る程のお仕事を頂き誠に感謝しております。今年度も、自社新築マンション、沖縄案件、M＆A案件、賃貸区分プロジェクト、等々、新しい取組が目白押しです。どこまでできるか分りませんが、超積極的に進めて参ります。

不動産投資の方は、弊社はいつも通りですが、多くの金融機関の融資姿勢の変化が明らかとなっています。弊社取引行の半数は完全に引締めに入りました。リーマンショックの前からやってますので、どおってことないのですが、買いづらくなっているのは間違いありません。そうなると利回り上昇、優良物件登場となるのですが、今はまだそこまできておりません。潮目が変わる正にその時かもしれませんね。株式市場などは不自然に上げ止まりしていて、嫌な予感がしますが、ピンチはチャンスでもありますので備えを怠らない様にしたいところですね。

あっそうそう、私事ではありますが、趣味の一つであるゴルフも新しいステージに突入しそうな予感です（笑

本年度も、よろしくお願い致します。