相変わらず収益物件の市況は熱いですが、ここに来てある変化を感じましたのでご報告致します。金利動向と言っても、短プラや長プラ、住宅ローンなど全体の指標ではありません。特定の収益物件に対する事業用融資の金利です。しかも個別に組み立てるので、どこかにレートが発表されている訳ではありません。勿論、某アパートローン商品の4.5％や3.4％などの金利が変わるという話ではありません。
いつものように地銀さんに収益物件を持込み、オーバーローンで金利１％位で承認を頂きましたが、本部から収益物件でももう少し金利を取れと指導が入っているようです。場合によっては0.～％という金利で実行して頂いてきましたが、今後若干上がっていく可能性があります。
銀行さんは、金利を下げだすと他行に負けてられないと他の銀行さんも下げてくるのですが、どこかが上げだすと、他も上げだすという傾向があります。これまで金利を上げるという話をほとんど聞きませんでしたので危険な兆候かも知れません。
他では買えない方も、弊社取組ではフルローンでキャッシュフローの出る資産形成が可能ですので加速度的に資産形成が可能でした。ですが、収益物件の利回りは上昇の一途ですので、金利が上昇し始めるとフルローンが組めなくなってきます。設定に合う物件さえあれば自己資金をほとんど使わずに資産形成ができるので、市場に流通している物件を普通に購入するだけで良かったのですが、融資条件が厳しくなると既に分母を築いている方や資産背景の良い方などに徐々に絞られてきます。お宝物件の様な設定の物件を探し出して、他者に先んじて契約しなければなりません。ハードルは一気に上がります。
結果として売れなくなった収益物件の利回りは下がってきますが、融資条件が厳しくなっていく時間と物件利回りが下がっていく時間にはタイムラグがあります。その間が買えなくまります。投資は時間も大切で、この「買えなくなる期間」が痛いです。次のタイミングを待たなければなりません。自分の投資する時間がどの位あるかで得られるリターンが制約されます。しかも、足し算では無く複利の効いた掛け算ですから。
弊社取組の最大のメリットである一般的には開いていない融資の扉が、今後閉まっていくかもしれません。投資手法は色々あるのですが、その色々をする為にはある程度分母が必要です。その分母を作る最強の手法が使えなくなる恐れがありますので、まだ１棟も保有していない方などは急いだ方が良いかもしれません。
念の為に言いますが、何でもいいから買えという事では無いです。実際に１棟目などは何でも買えてしまうので、くれぐれも物件選びは気を付けて下さいと常日頃からお客様には行っています。１棟買えても、もう買えなくなりますから。弊社では購入規模に上限が無いのが基本です。
取り越し苦労であれば良いのですが。他の銀行の動向で変化が現れたら、またご報告致します。
